Un marché immobilier suisse sous tension.

Globalement, la population augmente, les loyers augmentent, mais les logements vacants et les nouvelles constructions diminuent.

D'un point de vue démographique, entre 2015 et 2021, la Suisse a accueilli en moyenne 64'000 nouveaux habitants par an. En parallèle, la taille moyenne des ménages diminue, ce qui entraîne naturellement une augmentation de la demande de logements.

Aujourd'hui, la Suisse compte environ 1,4 million de ménages d'une seule personne, soit plus d'un tiers des 4 millions de ménages privés. Depuis 1970, le nombre de ménages d'une personne a presque quadruplé, reflétant une tendance continue à la réduction de la taille des foyers.

Malgré une demande de logements en hausse depuis plusieurs années, le nombre de permis de construire délivrés a chuté de plus de 30 % depuis 2016, un taux qui n'a jamais été aussi bas depuis 20 ans.

En outre, certaines villes connaissent une pénurie de logements particulièrement aiguë, avec des taux de vacance extrêmement bas. Au cours de l'année écoulée, un peu moins de 55 000 logements, soit 1,15 % du parc immobilier, étaient vacants dans toute la Suisse. Les taux de vacance les plus bas ont été enregistrés dans les cantons de Zoug (0,42%), Genève (0,42%), Schwytz (0,50%) et Zurich (0,53%).

En 2023, seuls le Jura, Soleure et le Tessin affichaient encore des taux de vacance supérieurs à 2.

En parallèle, les loyers s'envolent chaque année un peu plus. Depuis juin 2023, les loyers ont augmenté de près de 6% en un an, touchant la quasi-totalité des cantons suisses. Avec un impact mécanique sur les loyers, la Banque nationale suisse (BNS) a récemment augmenté le taux d'intérêt interbancaire, qui est actuellement (janvier 2025) fixé à 0,5%, marquant un changement significatif de la politique monétaire. Avant la pandémie de COVID-19, la BNS maintenait un taux d'intérêt négatif de -0,75 %, l'un des plus bas au monde, afin de contrer les pressions déflationnistes et de stimuler l'activité économique. Cependant, en réponse à la hausse de l'inflation et à l'évolution des conditions économiques, la BNS a progressivement augmenté le taux au cours des dernières années, inversant ainsi sa politique négative de longue date. Cet ajustement a eu un impact direct sur le marché de la location en Suisse, car de nombreux contrats de location sont liés au taux hypothécaire de référence, qui est influencé par les taux interbancaires. La hausse des taux d'intérêt a permis aux propriétaires d'augmenter les loyers, reflétant des coûts de financement plus élevés pour les propriétaires. Cette situation a particulièrement affecté les locataires dans les zones à forte demande comme Zurich et Genève, où les loyers étaient déjà élevés, ce qui a encore aggravé les problèmes d'accessibilité sur le marché du logement.

En résumé, le marché immobilier suisse est confronté à une demande croissante qui dépasse l'offre disponible, exacerbée par une baisse du nombre de nouvelles constructions et un taux de vacance insuffisant dans les grandes villes et leur périphérie.

Dans les grandes villes suisses comme Genève et Zurich, le marché de l'immobilier est confronté à des défis importants en raison des pratiques controversées de certains intermédiaires, en particulier les chasseurs d'appartements. Ces personnes ou agences demandent souvent des honoraires de 200 à 250 francs suisses simplement pour visiter les propriétés disponibles, ce qui ajoute une charge financière à ceux qui ont déjà du mal à trouver un logement dans un marché excessivement concurrentiel. En outre, ils demandent souvent une commission équivalente à un mois de loyer s'ils parviennent à obtenir un logement pour le client par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Cependant, nombre de ces intermédiaires opèrent sans affiliation formelle avec les agences qu'ils prétendent représenter, exploitant le marché du logement tendu à des fins d'enrichissement personnel. Leurs activités non réglementées engendrent non seulement des coûts supplémentaires pour les locataires, mais contribuent également à renforcer l'instabilité du marché, soulignant le besoin urgent d'une surveillance plus stricte et de réformes globales pour protéger les consommateurs et garantir l'équité dans le secteur du logement.

Qu'en est-il des logements meublés ?

Le marché des logements meublés en Suisse est également soumis à une pression croissante, en raison de l'augmentation de la demande et de la limitation de l'offre.

En Suisse, le marché de la location est principalement composé de logements non meublés, avec plus de 60% des résidents vivant dans des propriétés louées, en particulier dans les grandes villes comme Zurich, Genève et Bâle. Les locations meublées sont relativement rares, en particulier pour les baux à long terme, car la plupart des biens sont proposés non meublés.

Dans les centres urbains, il y a une augmentation notable des options meublées, y compris les unités individuelles, les immeubles résidentiels et les solutions de cohabitation. Malgré cette croissance, l'offre reste limitée par rapport à la demande (moins de 5% de l'offre globale). En outre, les logements meublés s'accompagnent souvent d'un supplément de prix significatif, ce qui les rend moins abordables pour de nombreuses personnes. Ce surcoût est encore augmenté par des frais supplémentaires tels que le nettoyage final et les frais administratifs.

En outre, la majorité des propriétés meublées sont disponibles principalement pour des durées de courte durée, exigeant généralement un séjour minimum d'un mois.

En résumé, bien qu'il y ait une présence croissante de logements meublés dans les principales villes de Suisse, le marché reste limité. La combinaison de coûts élevés et d'une disponibilité à court terme continue de rendre les locations meublées moins accessibles que les locations non meublées.

Que peut-on faire pour limiter la crise ?

Face à la crise du logement en Suisse, le gouvernement fédéral étudie différents scénarios pour améliorer la situation.

L'année dernière, des politiciens associés au secteur de l'immobilier ont également créé "l'Union pour le logement".

Leur objectif ? Trouver des solutions pragmatiques pour simplifier les procédures de construction et réduire les normes afin de faciliter l'augmentation de l'offre de logements.

Parmi les solutions envisagées, la densification des zones résidentielles existantes et une meilleure utilisation des surfaces immobilières. Cela inclut la rénovation d'anciens immeubles d'habitation pour transformer de grands appartements sous-occupés en plusieurs petits logements, et la reconversion de bureaux en logements, encouragée par le développement du télétravail.

D'autres mesures incluent la facilitation de la surélévation des bâtiments existants, via un assouplissement des règlements de construction et de zone, afin de permettre de construire plus en hauteur ou entre les bâtiments existants.

Enfin, une réduction des délais de construction et des procédures administratives est considérée comme essentielle pour accélérer la mise à disposition de nouveaux logements. 

Une légère détente du marché de la location en 2025

Après plusieurs années de tension sur le marché immobilier suisse, 2025 apportera enfin quelques signes d'accalmie pour les locataires. Grâce à une reprise dynamique de la construction (avec 24% de logements locatifs supplémentaires autorisés en 2024 par rapport à 2023), l'offre devrait progressivement augmenter, notamment dans l'agglomération genevoise.

En outre, la baisse attendue des taux d'intérêt et la stabilisation des coûts de construction favoriseront la construction de nouveaux logements, facilitant l'accession à la propriété de certains ménages et réduisant la pression sur le marché locatif. Si les loyers du côté de l'offre continueront d'augmenter, cette hausse devrait être plus modérée en 2025 (+1,9% au niveau national, +1,7% pour la région lémanique), marquant une nette rupture avec les hausses vertigineuses de ces dernières années. De plus, la baisse attendue du taux hypothécaire de référence au printemps devrait permettre à de nombreux locataires de demander une baisse de leur loyer, estimée à 2% en moyenne.

Cette détente ne concernera toutefois pas tous les segments du marché : les appartements de 3 à 5 pièces restent rares et très recherchés, en particulier dans le canton de Genève et sur l'arc lémanique, ce qui rend la situation encore complexe pour les familles.

Nos conseils en attendant que la situation se stabilise