Ein Schweizer Immobilienmarkt unter Spannung.

Insgesamt wächst die Bevölkerung, die Mieten steigen, aber Leerstände und Neubauten gehen zurück.

Aus demografischer Sicht nimmt die Schweiz zwischen 2015 und 2021 jährlich durchschnittlich 64'000 neue Einwohner auf. Gleichzeitig sinkt die durchschnittliche Haushaltsgrösse, was natürlich zu einem Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum führt.

Heute gibt es in der Schweiz rund 1,4 Millionen Einpersonenhaushalte, was mehr als einem Drittel der 4,0 Millionen Privathaushalte entspricht. Seit 1970 hat sich die Zahl der Einpersonenhaushalte fast vervierfacht, was einen anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten widerspiegelt.

Trotz der seit mehreren Jahren steigenden Nachfrage nach Wohnraum ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen seit 2016 um mehr als 30 % zurückgegangen und damit so niedrig wie seit 20 Jahren nicht mehr.

Hinzu kommt, dass in einigen Städten ein besonders akuter Wohnungsmangel mit extrem niedrigen Leerstandsquoten herrscht. Im letzten Jahr standen in der ganzen Schweiz knapp 55.000 Wohnungen oder 1,15 % des Wohnungsbestands leer. Die tiefsten Leerstandsquoten verzeichneten die Kantone Zug (0,42%), Genf (0,42%), Schwyz (0,50%) und Zürich (0,53%).

Im Jahr 2023 weisen nur noch der Jura, Solothurn und das Tessin Leerstandsquoten von über 2 auf.

Gleichzeitig steigen die Mieten jedes Jahr ein wenig mehr. Seit Juni 2023 sind die Mieten in einem Jahr um fast 6 % gestiegen, was fast alle Schweizer Kantone betrifft. Mit einer mechanischen Auswirkung auf die Mieten hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) kürzlich den Interbankenzinssatz erhöht, der derzeit (Januar 2025) auf 0,5 % festgesetzt ist, was eine deutliche Veränderung der Geldpolitik darstellt. Vor der COVID-19-Pandemie hatte die BNS einen Negativzins von -0,75 % beibehalten, einen der niedrigsten weltweit, um dem Deflationsdruck entgegenzuwirken und die Wirtschaftstätigkeit zu stimulieren. Als Reaktion auf die steigende Inflation und die veränderten wirtschaftlichen Bedingungen hat die BNS den Zinssatz in den letzten Jahren jedoch schrittweise erhöht und damit ihre langjährige Negativpolitik umgekehrt. Diese Anpassung hatte direkte Auswirkungen auf den Mietmarkt in der Schweiz, da viele Mietverträge an den Referenzhypothekenzins gekoppelt sind, der von den Interbankensätzen beeinflusst wird. Der Anstieg der Zinssätze hat es den Vermietern ermöglicht, die Mieten zu erhöhen, was die höheren Finanzierungskosten für Immobilienbesitzer widerspiegelt. Dies hat insbesondere die Mieter in stark nachgefragten Gebieten wie Zürich und Genf belastet, wo die Mieten bereits sehr hoch waren, was die Probleme der Erschwinglichkeit auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft hat.

Kurzum, der Schweizer Immobilienmarkt sieht sich mit einer wachsenden Nachfrage konfrontiert, die das verfügbare Angebot übersteigt, verschärft durch einen Rückgang der Zahl der Neubauten und eine unzureichende Leerstandsquote in den großen Städten und deren Umgebung.

In Schweizer Großstädten wie Genf und Zürich steht der Immobilienmarkt aufgrund der umstrittenen Praktiken bestimmter Vermittler, insbesondere von Wohnungssuchenden, vor großen Herausforderungen. Diese Personen oder Agenturen verlangen oft Gebühren von 200 bis 250 Schweizer Franken, nur um verfügbare Objekte zu besichtigen, und stellen damit eine zusätzliche finanzielle Belastung für diejenigen dar, die ohnehin schon Mühe haben, sich auf einem übermäßig wettbewerbsintensiven Markt eine Wohnung zu sichern. Darüber hinaus verlangen sie oft eine Provision in Höhe einer Monatsmiete, wenn es ihnen gelingt, dem Kunden über eine Immobilienagentur eine Wohnung zu vermitteln. Viele dieser Vermittler arbeiten jedoch ohne jegliche formale Verbindung zu den Agenturen, die sie angeblich vertreten, und nutzen den angespannten Wohnungsmarkt für ihren persönlichen Vorteil aus. Ihre unregulierten Aktivitäten verursachen nicht nur zusätzliche Kosten für die Mieter, sondern tragen auch zu einer weiteren Instabilität des Marktes bei, was die dringende Notwendigkeit einer strengeren Aufsicht und umfassender Reformen zum Schutz der Verbraucher und zur Gewährleistung von Fairness im Wohnungssektor unterstreicht.

Und wie sieht es mit möblierten Unterkünften aus?

Auch der Markt für möblierte Wohnungen in der Schweiz steht aufgrund der steigenden Nachfrage und des begrenzten Angebots zunehmend unter Druck.

In der Schweiz besteht der Mietmarkt überwiegend aus unmöblierten Unterkünften. Über 60 % der Einwohner leben in Mietwohnungen, vor allem in Großstädten wie Zürich, Genf und Basel. Möblierte Mietwohnungen sind relativ rar, insbesondere bei langfristigen Mietverträgen, da die meisten Wohnungen unmöbliert angeboten werden.

In den Stadtzentren ist ein deutlicher Anstieg der möblierten Optionen zu verzeichnen, einschließlich einzelner Einheiten, Wohngebäude und Lösungen für das gemeinsame Wohnen. Trotz dieses Wachstums bleibt das Angebot im Vergleich zur Nachfrage begrenzt (unter 5 % des Gesamtangebots). Hinzu kommt, dass möblierte Unterkünfte oft mit einem erheblichen Preisaufschlag verbunden sind, was sie für viele weniger erschwinglich macht. Dieser Aufschlag wird durch zusätzliche Kosten wie Endreinigung und Verwaltungsgebühren noch erhöht.

Außerdem sind die meisten möblierten Wohnungen vor allem für kurze Zeiträume verfügbar, in der Regel ist ein Mindestaufenthalt von einem Monat erforderlich.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Angebot an möblierten Unterkünften in den großen Städten der Schweiz zwar zunimmt, der Markt aber nach wie vor begrenzt ist. Die Kombination aus hohen Kosten und kurzfristiger Verfügbarkeit macht möblierte Wohnungen im Vergleich zu ihren unmöblierten Pendants weiterhin weniger zugänglich.

Was kann getan werden, um die Krise zu begrenzen?

Angesichts der Wohnungskrise in der Schweiz prüft der Bund verschiedene Szenarien zur Verbesserung der Situation.

Letztes Jahr haben Politiker, die dem Immobiliensektor nahestehen, die "Union pour le logement" (Wohnbauunion) gegründet.

Ihr Ziel? Die Suche nach pragmatischen Lösungen zur Vereinfachung der Bauverfahren und zur Senkung der Standards, um eine Erhöhung des Wohnungsangebots zu ermöglichen.

Zu den angedachten Lösungen gehören die Verdichtung bestehender Wohngebiete und eine bessere Nutzung der Gebäudeflächen. Dazu gehören die Renovierung alter Wohnblocks, um grosse, unterbelegte Wohnungen in mehrere kleinere Einheiten umzuwandeln, und die Umwandlung von Büros in Wohnungen, die durch die Entwicklung der Telearbeit gefördert wird.

Andere Massnahmen umfassen die Erleichterung der Aufstockung bestehender Gebäude durch flexiblere Bau- und Zonenvorschriften, so dass mehr in die Höhe oder zwischen bestehende Gebäude gebaut werden kann.

Schliesslich wird eine Verkürzung der Bauzeiten und der Verwaltungsverfahren als wesentlich angesehen, um die Bereitstellung von neuem Wohnraum zu beschleunigen.

Leichte Entspannung auf dem Mietmarkt im Jahr 2025

Nach mehreren Jahren der Anspannung auf dem Schweizer Immobilienmarkt wird das Jahr 2025 endlich eine gewisse Beruhigung für die Mieter bringen. Dank eines dynamischen Aufschwungs der Bautätigkeit (2024 werden 24 % mehr Mietwohnungen genehmigt als 2023) dürfte das Angebot allmählich zunehmen, insbesondere in der Agglomeration Genf.

Darüber hinaus werden der erwartete Rückgang der Zinssätze und die Stabilisierung der Baukosten den Bau neuer Wohnungen fördern, was einigen Haushalten den Erwerb von Wohneigentum erleichtert und den Druck auf den Mietmarkt verringert. Die Angebotsmieten werden zwar weiterhin steigen, doch dürfte dieser Anstieg 2025 moderater ausfallen (+1,9% auf nationaler Ebene, +1,7% in der Genferseeregion), was einen klaren Bruch mit den schwindelerregenden Steigerungen der letzten Jahre darstellt. Darüber hinaus dürfte der für das Frühjahr erwartete Rückgang des Referenzhypothekenzinssatzes vielen Mietern die Möglichkeit geben, eine Senkung ihrer Miete zu beantragen, die im Durchschnitt auf 2 % geschätzt wird.

Diese Entspannung betrifft jedoch nicht alle Marktsegmente: Drei- bis Fünfzimmerwohnungen sind nach wie vor rar und sehr begehrt, vor allem im Kanton Genf und in der Genferseeregion, was die Situation für Familien weiterhin schwierig macht.

Unser Rat, bis sich die Situation stabilisiert